روشن

نظرة عامة

روشن هي المطوِّر الوطني للمجتمعات في المملكة العربية السعودية، أسَّسها صندوق الاستثمارات العامة عام 2019 لمعالجة تحدي المعروض السكني في المملكة وتقديم معيار جديد لتطوير المجتمعات المتكاملة. بوصفها شركةً في محفظة صندوق الاستثمارات العامة، تعمل روشن عند نقطة تقاطع برنامج الإسكان في رؤية 2030 الهادف إلى رفع نسبة تملُّك السكن للسعوديين من 47 بالمئة عام 2016 إلى 70 بالمئة بحلول 2030، وبرنامج جودة الحياة الساعي إلى إيجاد مجتمعات صالحة للسكن قابلة للتجوال غنية بالمرافق ترفع من مستوى التجربة اليومية للمقيمين.

يختلف تفويض روشن اختلافاً واضحاً عن تطوير العقارات التقليدي؛ إذ تضطلع الشركة بتسليم مجتمعات متكاملة على المستوى الوطني، تشمل ليس الوحدات السكنية وحسب بل أيضاً المدارس والمساجد والحدائق والمراكز التجارية والمرافق الصحية ومرافق الترفيه. يُصمَّم كل مجتمع روشن بوصفه حياً قائماً بذاته يُقلِّص اعتماد المقيمين على السيارة ويُتيح وصولاً سيراً على الأقدام إلى الاحتياجات اليومية ويُنشئ بنيةً تحتية اجتماعية تُعزِّز الترابط المجتمعي. يعكس هذا النهج المتكامل دروساً مستفادة من عقود من الامتداد الضاحوي في المدن السعودية، حيث كانت المشاريع السكنية المنخفضة الكثافة تفتقر في الغالب إلى الخدمات الأساسية وتُكرِّس أنماط حياة تقوم على السيارة.

الحجم والمحفظة

تمتد محفظة تطوير روشن عبر ثلاثة تجمعات حضرية رئيسية في المملكة؛ سدرة في شمال الرياض هي المجتمع الرائد للشركة وأحد أكبر المشاريع السكنية المتكاملة في المملكة، يضم آلاف الفلل والشقق السكنية على مراحل متعددة، وتُجسِّد المراحل المكتملة والمأهولة قدرة الشركة على التسليم بالحجم الكبير مع الحفاظ على جودة التصميم ومعايير البنية التحتية للمجتمع.

وَرَفَة، مجتمع روشن في جدة، يُكيِّف نموذج التطوير المتكامل مع المناخ والثقافة وديناميكيات السوق المميزة للمنطقة الغربية. يعالج المشروع النقص الحاد في الإسكان في جدة حيث تجاوز النمو السكاني السريع المعروض السكني وأسهم في ارتفاع ملحوظ في الأسعار في الأحياء الراسخة.

مَرَافئ في المنطقة الشرقية، تخدم القلب الصناعي للمملكة وقوتها العاملة الكبيرة من المغتربين والمهنيين السعوديين. يتأثر سوق الإسكان في المنطقة الشرقية تأثراً بالغاً بقطاع النفط والبتروكيماويات، ويُقدِّم دخول روشن خياراً سكنياً متنوعاً عالي الجودة لمنطقة ظل فيها السكن المُقدَّم من الشركات هو السائد تاريخياً.

تخطّط الشركة لمجتمعات إضافية في مدن سعودية رئيسية ثانوية مع توسعها الجغرافي، مُسهِمةً في هدف رؤية 2030 للتنمية الإقليمية المتوازنة التي تُخفِّف من تركز النشاط الاقتصادي والسكان في الرياض وجدة والدمام.

فلسفة التصميم والمعايير

تُمثِّل معايير تصميم روشن تحولاً متعمداً عن ممارسات التطوير الاستكشافية التي طغت على كثير من الإنشاء السكني السعودي ما قبل رؤية 2030. توظِّف الشركة كود تصميم يُلزم بالحد الأدنى لمساحات المخططات وبمتطلبات الارتداد وتخصيص المساحات الخضراء وتوصيل مسارات المشاة والمبادئ التوجيهية المعمارية التي تُنشئ تماسكاً بصرياً عبر كل مجتمع مع إتاحة التعبير الفردي ضمن معايير محددة.

يُخطَّط كل مجتمع حول تسلسل هرمي من المساحات المفتوحة، من الحدائق المحلية الصغيرة إلى مرافق الرياضة على مستوى الحي ومناطق التجمع المجتمعي. يُتيح دمج المساحة التجارية داخل المجتمعات السكنية بدلاً من الشرائط التجارية المنفصلة إيجادَ بيئات متعددة الاستخدامات تُولِّد حيويةً اقتصادية ونشاطاً للمشاة على المستوى المحلي.

تُدمج معايير البناء في روشن متطلبات كفاءة الطاقة ومواصفات العزل الحراري وتدابير توفير المياه مما يُخفِّض التكاليف الجارية للمرافق على أصحاب المنازل ويُسهم في أهداف الاستدامة في المملكة. اعتمدت الشركة أساليب إنشاء حديثة تشمل تقنيات البناء المسبق التجميع والوحداتي لتسريع الجداول الزمنية للتسليم والحفاظ على اتساق الجودة عبر أحجام إنتاج كبيرة.

القدرة على تحمُّل التكلفة والتمركز في السوق

تحتل روشن موقعاً بالغ الأهمية الاستراتيجية في سوق الإسكان السعودية: قطاع الدخل الإسكاني المعقول إلى المتوسط حيث الفجوة بين العرض والطلب أكثر حدةً. تستهدف استراتيجية التسعير في الشركة الأسر السعودية الساعية إلى امتلاك أول منزل لها، مدعومةً ببرامج التمويل السكني الحكومية بما فيها مبادرة سكني التابعة لوزارة الإسكان ومنتجات الرهن العقاري المدعومة المقدَّمة عبر شركة إعادة تمويل عقارية سعودية (SRC).

التوافق بين خط تسليم روشن والمنظومة التمويلية الحكومية للإسكان أمر جوهري؛ إذ تُخفِّض إعانات جانب الطلب في سكني التكلفة الفعلية للرهن العقاري على الأسر السعودية المؤهَّلة، فيما يضمن تسليم روشن من جانب العرض ترجمة الطلب المدعوم إلى تملُّك فعلي للمساكن لا ارتفاعاً في الأسعار في سوق يعاني شح العرض. يُعدّ هذا التنسيق بين العرض والطلب آليةً رئيسية ارتفعت من خلالها نسبة تملُّك المساكن في المملكة من 47 بالمئة إلى ما يزيد على 63 بالمئة منذ 2016.

الأثر الاقتصادي

تُولِّد عمليات روشن نشاطاً اقتصادياً ملموساً عبر سلسلة القيمة الإنشائية السعودية؛ إذ تُحبِّذ ممارسات الشركة في المشتريات المقاولين السعوديين وموردي مواد البناء، مُسهِمةً في محلّية الإنفاق الإنشائي. يُوفِّر حجم برنامج تطوير روشن، المقيس بعشرات الآلاف من الوحدات عبر مشاريع متزامنة متعددة، للمقاولين السعوديين رؤيةً إيرادية تُمكِّنهم من الاستثمار في المعدات وتطوير القوى العاملة والطاقة التشغيلية.

يمتد توليد التوظيف إلى ما هو أبعد من وظائف الإنشاء المباشرة ليشمل خدمات الهندسة المعمارية والهندسة وتصنيع مواد البناء وإدارة الخدمات اللوجستية وسلسلة التوريد وعمليات التجزئة والتجارة داخل المجتمعات المكتملة وخدمات إدارة المرافق الجارية. التزمت روشن بأهداف السعودة التي تُعطي الأولوية لتوظيف المواطنين السعوديين عبر عملياتها، من إدارة المشاريع والهندسة إلى المبيعات وإدارة المجتمعات.

التحديات

تشمل التحديات الرئيسية لروشن الحفاظ على وتيرة التسليم لتحقيق الأهداف الوطنية للإسكان وإدارة التضخم في تكاليف الإنشاء الذي يؤثر على قطاع البناء السعودي بأسره مع تنافس مشاريع عملاقة متعددة على المواد والعمالة، وضمان تسليم البنية التحتية المجتمعية بما فيها المدارس والمرافق الصحية معاصِرةً للوحدات السكنية لا متأخرةً عن الإشغال، وبناء قدرات خدمة ما بعد البيع وإدارة المجتمع اللازمتين لاستدامة رضا المقيمين عبر محفظة متنامية من المجتمعات المشغَّلة.

يُفرز اعتماد الشركة على برامج التمويل الحكومي للإسكان في توليد الطلب مخاطر سياساتية: فالتغييرات في هياكل الدعم ومعايير أهلية الرهن العقاري أو بيئة أسعار الفائدة قد تؤثر على سرعة المبيعات. قدرة روشن على تنويع قاعدة عملائها نحو المشترين الممولين ذاتياً وشرائح الدخل الأعلى ستُقلِّص هذا الاعتماد بمرور الوقت.

التوقعات

يُعدّ برنامج تطوير روشن محورياً في تحقيق أكثر نتائج رؤية 2030 الاجتماعية ملموسيةً: تمكين ملايين الأسر السعودية من تملُّك مساكنها لأول مرة. ستُحدِّد قدرة الشركة على تسليم مجتمعات متكاملة عالية الجودة على المستوى الوطني مع الحفاظ على القدرة على تحمُّل التكلفة عبر الممارسات الإنشائية الكفؤة والدعم التمويلي الحكومي المنسَّق مدى تحقيق المملكة لهدف تملُّك السكن البالغ 70 بالمئة. وبعيداً عن إحصاءات الإسكان، تُجسِّد مجتمعات روشن نموذجاً جديداً للحياة الحضرية السعودية يُعلي من قيمة التجوال والبنية التحتية الاجتماعية وجودة الحياة، مُسهِمةً في التحول الثقافي الذي ترسمه رؤية 2030 جنباً إلى جنب مع أهدافها الاقتصادية.