كيفية الاستثمار في العقارات في المملكة العربية السعودية

يمر القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية بطفرة تاريخية. يُحفّز هدف رؤية 2030 لتحقيق نسبة تملك سكني تبلغ 70 بالمئة (ارتفاعاً من 47 بالمئة عام 2016)، إلى جانب إنشاء المشاريع العملاقة والنمو السكاني، الطلبَ عبر شرائح سكنية وتجارية وضيافية وصناعية. يُسهم القطاع بنحو 7 بالمئة من الناتج المحلي الإجمالي ومن المتوقع أن ينمو نمواً ملحوظاً حتى نهاية العقد.

المحركات السوقية

يدعم الطلب السكني النموُّ السكاني والتحضر والتركيبة السكانية الشبابية هيكلياً. وحدها الرياض تسعى إلى النمو من نحو 7.5 مليون نسمة إلى 15 مليوناً بحلول 2030 مع تحفيز المملكة الشركاتِ على نقل مقارها الإقليمية. المشاريع العملاقة (نيوم والبحر الأحمر وقدية والدرعية وجدة المركز) تُفرز أسواقاً عقارية مستحدثة كلياً. ويُحفّز برنامج توسعة الحج والعمرة العقاراتِ الضيافية في المدينتين المقدستين.

مسارات الاستثمار

التطوير السكني. روشن، مطور الإسكان الوطني المدعوم من صندوق الاستثمارات العامة، يقود التطوير المجتمعي واسع النطاق. يستطيع المطورون الخاصون المشاركة عبر المشاريع المشتركة واستحواذ الأراضي وشراكات التطوير. وقد وسّعت شركة إعادة التمويل العقاري السعودية توافر قروض الرهن العقاري، مما يُوسّع قاعدة المشترين.

العقارات التجارية والمكتبية. تنقل المقار الإقليمية إلى الرياض، مدفوعةً بالسياسة الحكومية التي تُلزم شركات العمل مع الدولة بتأسيس مقار إقليمية، يُولّد طلباً مكتبياً ملموساً. ويحقق المكتب ذو الدرجة الأولى في الرياض وجدة والمنطقة الشرقية إيجارات متصاعدة.

صناديق الاستثمار العقاري (ريتس). رخّصت هيئة السوق المالية صناديق استثمار عقاري متعددة في تداول توفر تعرضاً سائلاً للعقارات. تغطي هذه الصناديق أصول التجزئة والتجاري واللوجستيات والرعاية الصحية والضيافة. ويستطيع المستثمرون الأجانب شراء وحدات صناديق الاستثمار العقاري عبر حسابات المستثمرين الأجانب المؤهلين.

العقارات الضيافية. يُوجِد توسع السياحة طلباً على تطوير الفنادق والشقق الفندقية في مختلف أنحاء المملكة. توفر الإقامات ذات العلامات التجارية وفلل المنتجعات والإقامات الخدمية بالقرب من المشاريع العملاقة عوائد متميزة.

العقارات الصناعية واللوجستية. تطوير المستودعات ومنشآت اللوجستيات قطاعٌ مرتفع النمو مدفوعٌ بالتجارة الإلكترونية والتوسع الصناعي. الحدائق اللوجستية المتخصصة بالقرب من كبرى المراكز الحضرية والموانئ في طلب متصاعد.

قطع أراضي المشاريع العملاقة. تُوفّر نيوم وريد سي غلوبال والدرعية مبيعات قطع أراضٍ وشراكات تطوير للفنادق والمجتمعات السكنية والأصول متعددة الاستخدام ضمن مشاريعها الشاملة.

الإطار التنظيمي

كان التملك الأجنبي للعقارات مقيداً تاريخياً. يحق الآن لغير الخليجيين من الأجانب تملّك العقارات في المناطق المخصصة، ولا تزال الأنظمة تتحرر. تُشرف الهيئة العامة للعقارات (ريغا) على تنظيم السوق وترخيص الوسطاء وضمانات مبيعات ما قبل الإنشاء. وتتولى وزارة العدل تسجيل الملكية عبر نظام سجل عقاري رقمي.

ميسا تُصدر الترخيص الاستثماري الأجنبي لشركات التطوير العقاري. وهيئة السوق المالية تُنظّم صناديق الاستثمار العقاري والصناديق العقارية. وساما تُشرف على إقراض الرهن العقاري.

التمويل

أشعلت شركة إعادة التمويل العقاري السعودية جذوة سوق الرهن العقاري بتوفير السيولة للمقرضين. نما إقراض الرهن العقاري من معدومٍ تقريباً عام 2016 إلى ما يزيد على 500 مليار ريال سعودي من القروض السكنية القائمة. يعتمد المستثمرون الأجانب في العادة على الديون أو هياكل حقوق الملكية على مستوى المشروع. ويدعم الصندوق السعودي للتنمية الصناعية مشاريع العقارات الصناعية.

الضرائب وتكاليف المعاملات

ضريبة التصرفات العقارية (RETT) مفروضة بنسبة 5 بالمئة على مبيعات العقارات، محلّ ضريبة القيمة المضافة السابقة البالغة 15 بالمئة على العقارات. يُسدّد المستثمرون الشركاتيون الأجانب ضريبة دخل بنسبة 20 بالمئة على الدخل المحقق سعودياً. ودخل الإيجار خاضع لضريبة الشركات الاعتيادية للكيانات الأجنبية. لا توجد ضريبة عقارية في المملكة، وإن كانت ضريبة الأراضي البيضاء تُطبَّق على الأراضي الحضرية غير المطورة في المناطق المخصصة للحدّ من المضاربة.

المخاطر

الدورات العقارية قد تُفرز فائضاً في المعروض في بعض الشرائح. جداول تسليم المشاريع العملاقة تنطوي على مخاطر تنفيذية. التغييرات التنظيمية المؤثرة في التملك الأجنبي أو سياسة التأشيرات أو الضرائب قد تؤثر على العوائد. تقييمات العقارات في المناطق الناشئة كنيوم تفتقر إلى مقارنات راسخة. ومخاطر العملة مخففة بفضل ربط الريال بالدولار الأمريكي.

الخطوات الأولى

تواصل مع ميسا للحصول على ترخيص الاستثمار في الأنشطة التطويرية. اعمل مع وسطاء عقاريين مرخصين من ريغا. للاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري، افتح حساباً لدى شركة وساطة مرخصة من هيئة السوق المالية. للفرص في المشاريع العملاقة، تواصل مباشرةً مع شركة التطوير المعنية.

انظر تحليل السوق العقاري وملف مشروع روشن.